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二手房价和评估价未同步涨难住买房人

2018年6月25日  厦门房产纠纷律师   http://www.llywzs.com/
  “房价太高”的喊声四起,四处托人买房的人却一抓一大把;股市动荡,但地产企业频频上市连造首富;租售比这个国际上通用的投资原则,却在北京楼市彻底被忽略,没有人投资房产的时候会想起;临近年关,新一轮抢购潮又开始出现……2009年的楼市在让人荡气回肠的同时,又彻底失去方向,说不好现状,看不懂未来,看得到的是热热闹闹的一个个场景中,一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素前,艰难地去空谈未来,不如冷静地看清眼下的现状,这样,也许来得更实际一些。
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  与北京火爆的新房市场存在租售比偏离、要买房需先“认筹”等怪现象一样,飞涨的北京二手房楼市也存在一些备受关注的怪现象,其中,评估价没有跟二手房价同步上涨是最受关注的热点问题。
  ■房价和评估价未同步上涨
  “真是纳闷了,我这房子近三个月房价涨了近2000元/平方米,怎么评估价却没有同步涨?买房人要付的首付太高,所以到现在还没有出手。”昨天下午,购房人潘阳和记者抱怨。
  中原地产、链家地产等北京知名房屋中介相关人士告诉记者:“二手房购房人最后能贷出多少公积金贷款或者商业贷款,和实际成交价没有关系,而和这套二手房的评估价有关。”潘阳告诉记者,他这套二手房如今成交价已经到了200万元,但是评估价却只有150万元。“购房人如果申请住房贷款买我这套房子,他能贷到的不是成交价200万元的7成140万元,而是评估价150万元的7成105万元,这意味着他要准备的首付不是60万元,而是至少96万元,相当于贷款额度降了25%。”
  统计数据显示,“房龄”5年的望京、东四环等四环沿线的二手商品住宅,评估价和成交价相差约在5000元/平方米,这些区域的10年左右的二手房评估价和成交价相差更大,有的甚至到了7000元/平方米。另一个明显的现象是:9月以后,评估机构每月调整的评估价上调幅度很小,几乎滞涨,北京二手房成交价和评估价价差在继续扩大。
  ■银行“压低”评估价?
  中原地产三级市场部负责人宫萍介绍,从香港及国外的经验看,二手房市场成交价和评估价价差10%是正常的,而眼下北京二手房市场成交价普遍高于评估价20%甚至30%的现状肯定不正常。那么,原因何在呢?
  调查显示,目前评估机构对二手房进行评估的主要依据是按照基准地价、市场价和成本价三者加权平均所得。“三个标准中,除了评估机构所采用的市场价一般都是滞后一个月的数据外,基准地价严重滞后是主要原因。”一位不愿意透露姓名的业内人士强调。“顺义的地价都涨到了楼面价破3万元/平方米,而北京目前用来评估二手房的基准地价仍然是2006年7月出台的基准地价。基准地价偏低,评估价当然低。”
  “9月以后,北京二手房的评估价上调浮度越来越小,和银行‘主动’做低评估价、防范风险有关。”北京城市建设开发银行某支行负责人告诉记者,“原因就是眼下房价太高,我们觉得已经偏离了房屋的价值,出现了虚高。反正对我们而言,今年的任务已经完成,在年底这种房价暴涨的情况下,做低评估价,规避一些不必要的风险是一种稳妥的做法。”
  ■业内呼吁调整“过时”价格标准
  “普通商品房的标准都已经随着房价的上涨而调整了两次,为什么在地价和房价都经历了2007年、2009年两轮疯狂上涨后,目前评估用的基准地价还是用的2006年的标准?缴纳营业税等最低计税价格也还停留在2006年水平?”北京楼市一位权威人士坦言。
  “事实上,如果有关部门能及时调整基准地价、最低计税价,不仅房屋评估能体现真实的市场水平,另一方面,也可以帮助那些首付能力差的购房人提高贷款余额。”某银行的人士表示。
  宫萍表示,如果基准地价和最低计税价能够及时调整,可能眼下很多购房人和业内人士担心的“二手房税费优惠政策明年延续与否”的问题也可以迎刃而解。“建议税收优惠政策保持不变,通过上调最低计税价格来平抑避税问题、抑制过度投资需求。”