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二手房交易指南:学区房“二手房中介的招牌菜”

2018年6月3日  厦门房产纠纷律师   http://www.llywzs.com/
家长热衷学区房
为了给孩子找一所教学水平公认比较好的学校,一部分眼光较长远的家长,往往在孩子还很小的时候,就考虑购买学区比较好的房子。一些家长不顾每平方米万元的“天价”,就是为了给孩子选所“名小学”,同时也为了小学毕业后就近升入“名初中”。
家住李沧区的叶先生孩子才三岁,可已经开始为读书煞费苦心了。“孩子一出生我就做准备了,一直忙着找房源,卖掉自己在市南东部123平方米的新房,然后再加10万元到栈桥附近买一套江苏路小学学区内的房子。”
记者在市区几家中介公司了解到,像叶先生这样打算买房择校的家长还真不少。“毕竟好学区内房源少,好学校人人都想进,入学需求在增多,房价自然就被抬高了。”
采访中,购买“学区房”的家长普遍认为,对于自己原居住学区的学校师资力量不太满意,口碑好的学校又难进,要让孩子接受更好的教育,买“学区房”是一条捷径。进了好的小学、初中,可以增加孩子考上好高中的几率,进入了好高中就意味着上大学有保证了,那么现在这些投入都是值得的。
据爱威不动产张廷友介绍,目前的九年制义务教育分为民办和公办两种,民办学校一般没有学区概念,而公办中小学目前则实行就近入学的学区原则。为了达到公平公正,录取学生时一般实行房产证、实际居住地、户口本三证合一的录取方法,凡在本学区内随父母、祖父母、外祖父母(包括法定监护人)有常住户口并居住的适龄儿童,均可在该学区报名入学。诸如市南区江苏路小学和大学路小学,市北区台东六路小学和上海路小学,四方区平安二路小学等学校,由于教学质量比较好,一直是热门学校,三证合一的生源仍然可能超出其招生人数,所以不少热门小学视当年的招生情况,出台了必须居住一年、两年甚至三年以上等更为苛刻的录取条件。
学区房房源稀缺
据介绍,学区房的成交没有十分明显的旺季,由于其房源一直比较稀缺,因此在中介挂牌的房源一般很快就会成交。
随着老城区拆迁土地面积的不断扩大,正在锐减的学区房源在一定程度上导致了目前名校学区房“奇货可居”的局面。一方面好的学区房房源奇缺,另一方面市场需求量每年都在不断增长。目前的学区房市场实际上正处于一种“有价无房”或者说“高价少房”的局面。对于一心想让自己的孩子上一所好学校的大批购房者来说,买一套学区房似乎变得越来越难。
记者发现,挂上“学区房”牌子的房子特别好卖,而且价格上一般都要高于同等地段相似配套的其它房产20%以上。
据了解,像江苏路小学、嘉峪关小学附近的学区房房价普遍在8000元以上,有的甚至卖到了10000元以上。以江苏路学区房为例,记者走访了六七家中介,最便宜的每平方米也要8000多元,大多价格都在每平方米1万元至1.5万元之间。一家中介的负责人告诉记者,学区房根本不愁销路,因为家长买下房子送孩子入学后,可以再转手卖掉,这两年学区房的价格一升再升,家长只赚不赔,而且还达到了送孩子进好学校的目的。
一位中介人士告诉记者,目前买这些高价学区房的人很多有多套房产,买学区房的目的就是图个学区,而不是为了居住,像叶先生这样要卖原来的房子来买学区房的人很少。记者也了解到,为数不少的人买学区房只为了挂个户口,在小孩入学报名前搬到房子里居住一段时间,一旦孩子报名结束,就搬回原来常住的房子,学区房则成了空房,或出租给别人居住。有人甚至戏称,高价学区房的价值在于“学区”,而不是“房”。
记者从各区教体局获悉,针对部分家长只买不住、买房只为入学的“空买”行为,各教体局都加强了管理。每年新生入学前几个月,各区都会对新生进行摸底,尤其是热点小学学区内的学生,更是重点摸底对象,以确定学生是否长期居住,对于“空房户”,则进一步审查学生的入学资格。
买学区房有风险
爱威不动产张廷友告诉记者,因为不熟悉小学学区的划分原则,每年都有一些家长费尽心思买了房,最后却白忙活。
“很多家长选择房子时,以为同一条路或同一个小区里的孩子,都会被划分到同一所小学,但实际上,小学学区的划分是会精确到门牌号的。”他特别提醒家长,选择学区房要细之又细,同一个小区里的不同楼座,可能属于不同的小学区片,有时两栋楼只隔着一条小小的马路,学区就不同了。比如,同是金湖路小区,部分楼座属于南京路小学学区,还有部分楼座则属于宁夏路小学学区。
他最后提醒家长,有的家长保留了学校今年的入学划片表,认为按照此表买房就可万无一失,但实际上,根据每年新生的摸底情况,一些小学的学区在相对稳定的前提下会有一些调整,家长如果正买到“调整点”上的房子,就会后悔莫及。最好不要买处在两学区分界线附近的房屋。在买房之前,先到当地教育局咨询今年学区的划分政策,对比一下近几年来学区划分的变动,从中挑选出某些一直处于热点小学学区的小区。
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